Comentarios a la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

El 5 de junio de 2013 se publicó en el Boletín Oficial del Estado (número 134. pág. 42.244 y ss.) la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que entró en vigor al día siguiente. Dicha norma establece una serie de medidas que intentan dinamizar un mercado que no sólo se encuentra actualmente y a causa de la crisis bloqueado, sino que tradicionalmente en España se ha visto relegado por el de la vivienda en propiedad, al contrario de lo que viene siendo habitual en Europa. Este comentario trata de explicar los elementos más destacado de la reforma.

Extracto del artículo publicado en la Revista Aranzadi Doctrinal, nº 4/2013. Julio 2013

Lea el artículo completo sobre el alquiler de viviendas

Introducción

Como sabemos, el mercado inmobiliario español se encuentra actualmente en un proceso que busca la recuperación dentro de un entorno de crisis que dura ya varios años. La peculiaridad de preferir una vivienda en propiedad antes que vivir de alquiler (que en Europa supone un 30% del conjunto de las viviendas frente al 17% en España, como indica el preámbulo de la Ley) ha supuesto un cierto agravamiento de la situación actual.

Hoy en día existe un gran número de viviendas vacías sin posibilidad de venta por falta de financiación y por precios aún elevados, y que tampoco se alquilan debido a tres factores fundamentales: el ya mencionado de la tradición tendente a la adquisición en propiedad; el precio de los alquileres y finalmente una legislación que si bien venía otorgando cierta libertad de pactos a los contratantes aún imponía unos requisitos legales rígidos en algunos de sus apartados, que la nueva ley trata ahora de flexibilizar.

Como puso de manifiesto la Ministra de Fomento en el debate de totalidad celebrada el 20 de diciembre de 2012 (Diario de Sesiones nº 84, pág. 47) “En España, tan solo el 25,6% de las personas con rentas bajas alquilan vivienda, frente al 52,9% de media en Europa […]. Según Eurostat, somos el país con una mayor desproporción en la relación entre propietarios e inquilinos. Frente al 61% de la media europea, la relación en ambas modalidades supera en España el 80%. Tenemos más de 3 millones de viviendas vacías que podrían dedicarse al alquiler y, como he recordado anteriormente, hay un stock de vivienda nueva sin vender preocupante, de casi 700.000”.

Pero el handicap más importante que ha restringido la opción por la puesta en alquiler a los propietarios de viviendas ha sido la gran morosidad y los correlativos problemas para desahuciar y cobrar las deudas que quedaron pendientes, al margen de los abundantes casos de deterioro en que se dejaban las viviendas, en muchas ocasiones provocados adrede, cuando finalmente el arrendatario era lanzado. Además, la duración mínima obligatoria de cinco años (más tres) de los contratos tampoco animaba mucho a los propietarios a arriesgarse.

Resumidamente, podemos centrar las novedades de la Ley 4/2013 en cinco elementos fundamentales:

Novedades de la Ley 4/2016

– Se modifica la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) priorizando la libertad de pactos en los arrendamientos de viviendas.

– Se reduce la duración obligatoria del contrato para el arrendador de cinco a tres años y de tres a un año en el caso de la prórroga tras concluir el plazo de prórroga forzosa. Como indica el preámbulo, la idea es favorecer la adaptación de propietarios y arrendatarios a los cambios que se puedan producir en sus condiciones laborales, familiares, etc. durante la vigencia del contrato, teniendo en cuenta obviamente que en la actualidad esas necesidades se centran sobre todo en la movilidad laboral inducida por las circunstancias económicas de estos años.

Así pues, las referencias que la LAU hace a los cinco y a los tres años obligatorios para el arrendador se sustituyen por la nueva duración de tres y uno, respectivamente.

– Se mejoran las opciones del arrendador para recuperar el uso de la vivienda en determinadas circunstancias, siempre que haya transcurrido al menos un año de vigencia del contrato y sin necesidad de que ello conste en el contrato.

– Se crea el Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler con el fin, una vez más, de luchar contra la morosidad, y donde puedan acudir los futuros arrendadores a consultar los antecedentes del posible inquilino.

– Finalmente, destacan las medidas de seguridad para los terceros adquirentes, que no se verán perjudicados por los arrendamientos no inscritos en el Registro de la Propiedad.

Alquiler de viviendas turísticas

Por otro lado, y siendo el legislador consciente de los problemas prácticos planteados por el alquiler privado de viviendas turísticas, ha querido dejar fuera de esta norma su regulación, que quedaría en una de carácter sectorial específica o en su defecto en el régimen de arrendamiento de temporada. Por otra parte, y como indicábamos anteriormente, se modifica el régimen de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil para los casos de desahucio, vinculando el lanzamiento del arrendatario deudor a su falta de oposición, acortando los plazos y agilizando dicho trámite para poner en posesión del arrendador lo antes posible la vivienda y que no se vea perjudicado por la simple inactividad del demandado.

Realizaremos un repaso a las más importantes novedades que incluye la Ley 4/2013, contenidas en sus tres artículos, que modifican la Ley 29/1994 y la Ley 1/2000, y que crea el Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

Conclusiones

Si bien no se hace una reforma en profundidad podemos decir que se establecen importantes modificaciones tanto en la Ley de Arrendamientos Urbanos como en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que tratan de favorecer el mercado de alquiler, donde debemos destacar la reducción de cinco a tres años y de tres a uno en la duración mínima del contrato o de la prórroga respectivamente, a voluntad del arrendatario; la protección del arrendatario y del tercero adquirente a través del reforzamiento de la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad y de su régimen jurídico; las modificaciones al régimen de obras de mejora y rehabilitación de la vivienda; y finalmente la agilización del procedimiento judicial de desahucio.

 No obstante, la tradición española de buscar vivienda en propiedad frente al arrendamiento, con los índices comparativos con el resto Europa que hemos mencionado al comienzo de este comentario, no va a cambiar demasiado, en nuestra opinión, a pesar de la buena fe del legislador. En cualquier caso, esperamos que las novedades incluidas en la ley 4/2013 animen tanto a propietarios como a posibles arrendatarios a cambiar en lo posible la situación.

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